皆様こんにちは！　代表の佐久間です！

 

さて今日はアパート・マンションの塗装をする際に気を付ける事、について書いていきたいと思います。

 

アパート・マンションの外壁塗装を行うという事は、建物の耐久性の向上や、劣化箇所の修繕、資産価値の向上とい

う事は勿論ですが、入居率を高めるという事についても有効な手段だと思います。

 

アパートを探している方は、実際に仲介業者などと物件を回った際、第一印象で「ここに住みたい」と思ったところ

に決める傾向があるようです。

これは知らない方も多いようですが、人間の心理効果の一つに、最初の第一印象が良いとその後の事も良く見えてし

まうという　初頭効果　といったものが働き、その後に見た内装も設備も良い印象になるようです。

逆に、第一印象が悪いと、その後に見せられた内装や設備に対してもあまりいい印象が残らない為、そのアパートが

選ばれる率が低くなるようです。

アパートの入居率は、設備だけではなく見た目も重要な事を覚えておいてほしいです。

 

次にアパート塗装する際には、やはり色決めというのも重要ですよね！

色選びをするときにまず考えなければならない要素として、どのような入居者をターゲットとしているのかによって

選ぶべき色味が変わってくるという事です。

その物件が大学の近くにあり、若い世代に入居してもらいたい時は、明るい色でオシャレな外観になるようにしたほ

うが入居率も上がりますし、閑静な住宅街で年配の層が多い地域には落ち着いた色合いにし、地域との調和も考える

必要があるでしょう。

このように周囲の住宅との調和もとりつつ、どのような人達を対象とするのかを十分に考慮して慎重に検討する必要

があるので、色を選ぶときは、施工業者とも十分に相談を行い、カラーシミレーションなども活用しながら納得する

まで検討しましょう。

次にアパート塗装の際に気を付けなければならないのは入居者様との関係です。

アパート塗装に入る際は、最低でも１週間前には大家さんや施工業者から、入居者様に対して、工事を行う事を伝え

ておかなければなりません。

基本的には施工業者が工事の案内のチラシや粗品を持って入居者様にご挨拶に行き、工事の工程や注意事項などのご

説明に周ります。しかし、最初の取決めの際に入居者様への連絡は大家さんに任せるという業者もいますのでしっか

りと確認しておく事が必要です。

 

施工業者から入居者様にご説明しなければならない事は、まず

 

☆工事期間内はベランダに洗濯物を干す事や、物を置く事が出来ません。

 

という事、アパート塗装をする場合（一般住宅も同じですが）、窓や手摺などのペンキが付いてはいけない場所にビ

ニールを被せますので、基本的にはベランダには出れません。

しかしながら大規模のアパートの場合、一気に全てを塗るのではなくエリアを分けて作業を進めていきますので、階

数などにより外に出れなくなる期間が違いますので入居者様にはしっかりと日程を説明する事が必要です。

☆騒音が出る事があります。

 

塗装工事を行う際にはまず足場の組み立てを行います。その際鉄のパイプをハンマーで叩いたりする金属音がしま

す。その後、高圧洗浄で汚れや苔などを落とす際にも洗浄機のエンジン音などで音が発生します。

それ以外にも鉄部の錆落としなどで電動工具を使用する際も騒音がでますので作業の前にお知らせが必要になってき

ます。

 

☆駐車場に駐車している車にシートを掛ける事があります。

 

塗料の飛散には最新の注意をはらいますが、駐車場が建物に近接している場合はもしもの際のトラブルを避ける為、

塗料の付着防止の為のシートをかける事があります。

 

☆塗料の臭いがする事があります。

 

昨今では、外壁を塗装する塗料は水性のものが多いのでほとんど臭いはありませんが、付帯部の鉄部などを塗装する

塗料は溶剤系（油性）のものを使用する事が多いので臭いが発生する可能性が高くなります。

特に小さい子供がいる部屋や、高齢の方にはよく説明する事が必要です。

などが入居者様にご説明する内容となります。

同時に入居者様だけではなく、ご近所様にも同様のご説明・ご挨拶が必要になってきますのでご注意下さいね！

 

次に気を付けて頂きたいのは、アパート塗装というのは規模が大きい事が多いので、頻繁に工事が出来るものでは

ありません。

なるべく工事の頻度を少なくする為に、塗料も高耐久のものを選ぶ事も必要ですが、外壁塗装というのは新築工事

とは異なり、分類としてはリフォームに含まれます。

リフォームに含まれる外壁塗装工事には工事保証の法的な義務はありません。その為、不具合が発生した場合に施工

業者がどのような保証をしてくれるかが非常に大切になってくる為、施工業者を選ぶ際には、保証の有無は必ず確認

するようにして頂きたいと思います。

その際「保証の対象・保証年数」も併せて確認しておくと何かトラブルが発生した際に安心です。

 

業者によっては、リフォーム瑕疵保険を導入している業者もいます。

※リフォーム瑕疵保険とは

リフォーム工事後に、瑕疵（欠陥）が見つかった場合にその補修費用をまかなう保険

 

次に費用の問題についてですが、アパートの外壁塗装費を、修繕費として計上すればいいのか、資本的支出として

計上すればいいかで迷っている方も多いのではないでしょうか？

どちらに該当するかは目的によって異なります。

 

☆原状回復が目的の場合は修繕費

維持管理や修理などの原状回復を目的とした外壁塗装は修繕費となります。

例えば、ひび割れや剥がれなどの経年劣化の補修や、雨漏りの補修、災害などによって損失した部分の補修などが

修繕費として計上します。

修繕費は、外壁塗装をした年に、一括で経費として計上します。

 

☆建物の価値を高める事が目的の場合は資本的支出

耐久性の向上やデザインの変更など、建物の資産価値を高めることを目的とした外壁塗装は資本的支出となります。

例えば、デザイン性や美観の向上を目的とした塗替えや、モルタル外壁からサイディングへの張り替えなどがあげら

れます。

資本的支出は、資産として計上し、減価償却していきます。

 

※工事費用が２０万円未満の場合や、塗装周期が３年周期の場合など、上記の原則が当てはまらない例外もあります

ので詳しくは税理士さんに相談して下さいね！（笑）

 

さて、アパート塗装についてのご説明はこの辺で終わりにしたいと思いますが、人それぞれ悩む事や気になる事は違

いますので、何か気になる事がある方はお気軽に問い合わせくださいね！